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10月24日,万科物业在深圳正式对外发布了万物云城品牌,这是国内第一个以城市服务为定位的全新品牌,也是万科物业近期发布的第二个独立品牌,此前一个是万物梁行。万科物业已经

10月24日,万科物业在深圳正式对外发布了“万物云城”品牌,这是国内第一个以城市服务为定位的全新品牌,也是万科物业近期发布的第二个独立品牌,此前一个是万物梁行。万科物业已经跳出了其他物业公司的传统增长思维,开始正式进军城市服务。

作为行业老大,万科物业一直被认为是物业行业标杆,此次万物云城品牌的发布,也意味着万科物业在城市领域布局完成,开始抢占城市服务这个未来可能具有万亿级的市场。

结合上周“未来一定会上市“的表述,万科物业已经完成了绝大多数上市前所必须要做完的事。

 

万物云城品牌标识全新亮相

万科集团合伙人、物业BG首席执行官朱保全向现场媒体介绍城市服务

作为一直不被看好的物业行业,最近两年突然受到了资本的青睐,站上了风口。截至三季度末,今年已有6家物业公司成功上市,上市物企已达30家,另有14家企业已递表排队等待中。

在拆分物业板块上市的浪潮中,就连万碧恒融四大头部房企也开始动作频频,碧桂园服务成功登录港股;融创服务提交了IPO招股书;恒大集团正考虑分拆集团的物业管理服务及相关增值服务业务;对于万科,尽管屡屡有IPO的传闻传出,但万科郁亮在前两年始终坚定表示:“没有千亿市值,不会上市。”

直到今年10月17日在万科北方区域媒体会上被追问,郁亮才承认万科物业未来将上市的消息,尽管没有给出时间表,但相较于此前的“千亿才上市”的表态前进了一步。

“万科物业一定会上市,只是时间还没有想好,想好了告诉大家。大家老在猜这个时间问题,我们一定会上市,在我们未来设想中,能够上市的业务都应该去上市,去接受市场考验,这是我们的基本策略,只不过选择时机要拿捏好。”郁亮在17日的交流会上说到。

“千亿”并非遥不可及,随着物业企业的价值被资本市场再次发现,股价也开始不断蹿升,目前港股上市的碧桂园服务市值已经超过千亿港元,这对于万科物业来说并不是一个好消息,资本的故事可能需要重新解读。

一直以来,这个行业并没有找到更大的盈利模式, 在绝大多数物企的营收构成中,超半数来自物业管理服务收入。因此物业公司要做大营收,通常的选择只能是“冲规模”。

作为连续10多年的行业龙头,万科物业的规模和营收一直处于业内第一,如何突破传统的增长思维,摆在了朱保全的面前。特别是万科物业自2015年开启市场化之路以来,在住宅领域可以继续大幅对外拓展的标的,已经不多了。

客观的现实让万科物业认识到必须找到另外一条赛道,2018年5月与政府的一项合作让朱保全看到了曙光。

 

2017年12月底,朱保全与珠海横琴的管委会执法局局长见面,对方提出“大执法,大物业”的概念,说想像物业小区一样治理城市,双方当时一拍即合。经过了多轮沟通后,万科物业与横琴在2018年5月24日正式签约。

如何管理好一座城,万科物业研究了如何将一个小区、一个街区或者一个城区更好地管理起来,曾得出结论,通过数字化技术,将管理的颗粒度尽可能缩到最小。比如在城市管理数字化手段应用层面,具备规模优势,从而可以集中进行数字化和机械化投入。用了半年时间,珠海大横琴城资构建了一个城市管理平台,横琴新区每一棵树、每一盏路灯、每一辆车都被记录到数据库。

在珠海横琴,万科物业通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式,对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。横琴作为“物业城市”的试点,有着两项天然优势,第一,横琴人口较少,属于改革新区;第二,政府层面有强烈的意愿。

时过一年的2019年5月,朱保全在接受媒体采访时表示,横琴“物业城市”的可复制性还有待讨论,“如果不能再谈两个新区的合作,城市空间仅仅是我们的一个尝试而已。”

显然,横琴样本的打造带给了朱保全再谈新区合作的底气,如何将“物业城市”发展为一项新的业务已经成了万科物业的增长新目标,果然在三个多月后,万科物业与雄安成功签约,物业城市成功地进入了雄安新区。

成功签约雄安后的朱保全在面对媒体也信心十足,朱保全在2019年10月深圳的物博会上接受媒体采访时表示,因为城市物业发展空间巨大,继珠海横琴和雄安新区外,目前全国有10个以上的城市与万科物业商谈该领域的深入合作。未来这一数字还将会升至30个城市,其带来的收入相近于万科住宅物业,相当于再造一个万科物业。

朱保全表示,10个城市物业服务将是他们孵化项目,如果数量上升至30个城市,那它将是一个大的业务板块。目前横琴城市物业服务大约一年有5亿的收入,30个城市物业的话将会带来逾百亿的收入。

截至2020年9月,除了横琴和雄安外,万科物业还签下了广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区、成都TOD、深圳河治理及管养、坪山河的治理及管养等城市空间项目。

在短短两年内,万科物业的城市空间服务从2018年5月开启横琴首个案例,到如今落地10城12项目,城市服务项目辐射全国从南至北深入中部,实现了裂变式增长。

对城市空间的发展方向,也体现在朱保全今年5月的致全员信《新十年》中。他在信中首次披露万科物业空间服务“三驾马车”模型完成搭建,包括CS社区空间、BS商企空间、US城市空间。

 

 

伴随着城市治理公共服务市场的不断开放,具备品牌优势的大型企业将会受到城市管理者、市场的青睐。

作为首创城市物业的万科物业,率先发现了“物业城市”这片新蓝海,面对当下各个城市管理现状的参差不齐,做好城市服务面临的难度还是相对较高。企业面临的现实问题是,能不能接到?接到后能不能做好?在做好的情况下能不能盈利?

面对未来的万亿市场,也有一些人表示做住宅物业、写字楼的万科物业凭什么还可以做城市服务?

在10月24日的媒体交流会上,朱保全表示:“虽然空间服务范围不同,但是过去30年匠人精神相同;虽然服务对象不同,但是企业情怀是相同的;虽然服务内容不同,但是使用的科技手段和方法是相同。正是这些相同使得万科物业从一个空间走向另一个空间,从住宅空间走向写字楼空间,又走向城市空间。”

朱保全还表示,万物云城注入了30年社区精细化服务的管理基因,为规模更大的城市社区提供服务。万物云城定位不是要成为“市政环卫”,而是成为政府可信赖的城市服务商,将从政府获得采购服务,为城市公共空间提供服务。

从现有的市场占有来看,万物云城的业务已经抢占了众多国家级新区或重点城市,比如横琴、雄安新区、成都高新区、广州白云、深圳、武汉、青岛、郑州等。

从现有的项目来看,万物云城主要布局重点城市,这与其在10月24日的媒体交流会上对外公布的“百城计划”以及“3+7战略布局”相吻合,该战略布局规划未来聚焦在京津冀、长三角、珠三角三个核心城市群,以及成都、重庆、武汉、郑州、西安、青岛、济南等7个重点城市,计划三年将落地100个城市服务项目。

城市空间的拓展扩大了万科物业乃至整个物业管理行业的管理半径,其未来的广阔市场也引发了不少业内人士对物业管理行业未来将超过房地产行业的热议。 但是对于这一观点,朱保全在媒体会上直接作出了否认。

他说,“有人会说中国物业管理今天甚至早晚有一天会超过地产,其实我个人并不这么认为。在过去二十年里,中国房地产行业蓬勃发展,招募吸纳了中国最优秀的人才,你不能说今天物业管理行业经过短暂的资本催生,就觉得这个行业会有变化”。

从短期来看,物业行业与房地产的关系的确不会发生根本性的改变,但是对于未来还真不好说。不管未来如何,万科物业已经布下了业务第三子,业务增长的路径也越来越清晰。在今年8月公布的半年报上,万科物业上半年营业收入同比增长26.8%,达到了67亿元,其中55%来自于万科以外的项目。



  

  

  

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