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虞涤新资本论的小编发现,最近一段时间,大家茶余饭后,讨论最多的话题应该就是房租,很多人都觉得是这些突然冒出来的长租公寓,推高了房租,事实真的是这样吗? 关于房租的讨

虞涤新资本论的小编发现,最近一段时间,大家茶余饭后,讨论最多的话题应该就是房租,很多人都觉得是这些突然冒出来的长租公寓,推高了房租,事实真的是这样吗?

 

关于房租的讨论,缘起网友陈先生在水木社区发布的一则帖子。该帖子称,“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理预期是7500元每月。来了中介“自如”和“蛋壳”两帮人,“自如”报价9500/月;“蛋壳”急了,加了300;几轮竞争过后“蛋壳”给到了10800/月。


大家都认为,长租公寓平台在资本加持下,以疯狂争抢的姿态进入租房市场,成为直接拉高房租的“野蛮者”。那么,当下的租房市场到底怎么样呢?

 

风口来临

随着房地产调控的加码,再加上国家建设住房长效机制的号召,落实租售两条腿走路的方针,我国租赁市场的发展被抬上了风口。一个新的时代要到来了,这个时代可以称之为“租赁时代”。

 

供需矛盾依然突出

从供应端来看,如北京、上海、深圳等地,房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大,房屋存量本身即存在刚性的缺口,导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例,全市房屋存量约750万套,共计约1600万间,对应于接近2200万常住人口,缺口显著。

 

从需求端来看,2017年我国租赁人口约为1.9亿,随着流动人口的持续攀升,未来12年租赁人口有望增加至3亿人。但是这里需要注意的一个问题是,高房价也有可能将部分购房者转变为潜在的租房客,这也就意味着,未来租赁市场需求的释放可能会超过预期

 

从供需结构来看,当下租房供需结构失衡,表现在三个方面:

 

1、房型受限,像北京、上海等一线城市的租赁人口中,80%集中在2035岁,月均收入低于1万元,60%为合租,属于高度的价格敏感型,需求主要是单间,但是市场的供应是整租和大户型居多

 

2、规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应,特别是合租与单间供应掌握在二房东手中,占比通常在4050%,问题在于这部分供应不规范、不稳定,加之政府周期性的监管,导致这部分供应不是被抑制,就是被清理,带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场,住的更贵,要么进入城市边缘,住的更远,或者住的更隐蔽

 

3、区域错配,租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区,但是这里的房源质量往往偏差,“老破小”居多,无法满足不断升级的青年白领需求。

 

回报率并不理想

 

从投资和资产定价的角度来看,目前一线城市住宅租金回报率大概为2%如果按照市场无风险回报率4%(显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%)来计算,要满足这个回报水平,要不就是租金上涨一倍,要不就是房价暴跌一半。

 

租金上涨一倍可能吗?肯定不可能,城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半,可能吗?短时间也不可能,这样会导致银行破产,会引发金融危机的。所以,在控制房价继续上涨的情况下,只有涨租金,才能提升房东的回报率。

 

长租公寓火爆推动租房市场进入消费分级阶段

长租公寓先将房源集中签下,再进行改造,提高房屋品质,再对外进行租赁。近几年,长租公寓企业数量快速增长,截至20183月,全国范围内各类长租公寓品牌有1200多家,房源规模超过202万间。

 

长租公寓一般有三个利润来源:

 

1长租公寓公司利用自身的专业性,为租房的双方提供更好的服务,赚取服务收入。

2长租公寓公司和房东签的合同至少是一年期的,拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的,价格比较高,赚的是批发与零售之间的差价。

3长租公寓公司通过跟房东签订一个长期的租房合同,锁定租房成本,享受合同期间房租自然涨价的差价。

 

长租公寓的发展,满足了中高端租房需求,间接推动了房租的上涨。

 

 

目前我国租赁住房的供应主体主要是个人,在国家严控房价的情况下,2%租金回报率显然无法满足房东的预期。在条件允许的情况下,房东上调租金的愿意相当强烈。同时,我国当下的住房租赁市场仍然存在诸多问题,最突出的就是供求不均衡,这也是目前租金开始出现上涨趋势的根本原因!

 

 

作者及其构想简介:锋是涤新资本论(zbmf333)的签约作者,涤新资本论是吴晓波为虞涤新先生特别策划的自媒体。虞涤新先生是国内知名投资人、投融资专家、果睿投资董事长、德睿基金创始人,曾与唐万新携手打造德隆集团,也是财经脱口秀节目《解码财商》(财经版《百家讲坛》)特约嘉宾、中国国际投资促进会投融资委员会常务理事,大量投资案例及经验在各大视频网站均有分享。



  

  

  

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